•  
  • Sharebar

Покупка недвижимости в США: особенности проведения сделок

13-Янв-2016

В США ограничения на покупку иностранцами недвижимости зависят от штата, также как цены, условия и сама процедура приобретения.

В общем по стране ограничения на покупку недвижимости иностранцами минимальны: в разных штатах им могут быть запрещены покупать земли для сельскохозяйственных работ или исторические объекты. Некоторые штаты контролируют общую сумму иностранных инвестиций в регион, другие вводят для иностранцев большие налоги на недвижимость. Все это не мешает настоящему буму иностранных покупателей в 2010-2011 годах. Даже несмотря на то, что покупка недвижимости в США не дает преимуществ в получении иммиграционной визы или гражданства.

Рынок недвижимости США

Рынок недвижимости США только что пережил огромный спад. За четыре года кризиса с 2007 по 2011 недвижимость в среднем по Соединенным Штатам стала дешевле на 32%. В некоторых штатах цены упали до 60%. Соответственно, упали и продажи, - почти на 80%. Многие американцы просто не могут позволить себе иметь новый дом или до конца расплатиться за свой. Множество «изъятых» домов в Америке сейчас просто пустуют. И, несмотря на то, что риэлторы говорят о постепенной стабилизации рынка жилья, цены на недвижимость в США сегодня в несколько раз меньше, чем пару лет назад.

Но изменения на рынке в США никак не касаются иностранных покупателей, большинство которых приходит из стран со все более крепнущей экономикой, как например страны группы БРИКС. Инвесторы из России, Бразилии, Индии и Китая готовы предложить за дома в Америке много больше их настоящей цены. (Эксперты иллюстрируют ситуацию списком Forbes. Из 214 новичков глобального рейтинга миллиардеров в этом году 54 китайцы, 31 — россиянин. Москва опередила Нью-Йорк по  количеству миллиардеров:  79 и 58 соответственно).  В начале августа все говорили о том, как русские миллиардеры буквально скупают США. Стал смешно известен случай, когда русский покупатель в  Нью-Йорке пришел в брокерскую компанию с желанием потратить на дом на Манхэттене сто миллионов долларов, но Брокер был вынужден ответить, что у них просто «нет объектов столь высокой стоимости».

Сейчас самый дорогой жилой объект на Манхеттене сегодня — это семиэтажный особняк 1916 года в стиле французского неоренессанса. Цена его -  90 млн долларов. Объектом уже заинтересовались  потенциальные покупатели: из России и из Китая.

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, за прошедший финансовый год зарубежные покупатели приобрели в США недвижимости на 82 млрд долларов, это на 24% больше, чем за предыдущий год.

Иностранцы предпочитают покупать дома в Нью-Йорке, Калифорнии и Флориде. Категория — элитное жилье с большой скидкой. Для многих покупателей — это долгосрочные инвестиции. Ведь рынок премиум-класса страдает от кризиса намного меньше.

Приобретение недвижимости в США

В разных штатах и даже в разных городах одного штата процедура приобретения недвижимости может различаться. Тем не менее, абсолютное большинство сделок совершается по общему стандарту:

1.      Выбор риэлтора.  В Америке есть множество русских агентств по недвижимости. Иностранным покупателям всегда советуют обращаться именно к риэлторам, а не действовать самостоятельно. Риэлторы знают не только общую процедуру, но и особенности каждого штата.

2.                  Со стороны продавца с вами будет работать юрист, обязательно — член Ассоциации штата. Он предоставляет вам типовой договор купли-продажи. К договору должны прилагаться:

-документы на право собственности

-опросный лист

-страхование недвижимости

-залоговые или ипотечные документы на имущество

-подтверждение обеспечения налоговых векселей

-документы об оплате энергии и коммунальных услуг

-аренды

-разрешения на различное дополнительные оборудования

3.                  Юрист со стороны покупателя проводит

-«Title Search» - подтверждение финансового благополучия объекта

- физическую проверку объекта

-подтверждение финансовой чистоты сделки (отсутствие долгов, залогов, претендующих третьих лиц и пр).

4.                  Вы подписываете договор купли-продажи.

5.                  На счет юриста продавца или титульной компании вы вносите депозит, не менее 10% от суммы покупки.

6.                  Документ, подтверждающий право собственности — deedпокупатель получает после полной оплаты стоимости объекта. Требования регистрации разные в разных штатах. Чащу всего — это регистрация в окружном суде.


Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

Дополнительные расходы на покупку недвижимости называют «стоимостью закрытия сделки», так как они происходят на заключительных этапах покупки. Они включают в себя  пошлины, оплату услуг юристов и титульной компании, регистрационные сборы, комиссии агентов.

-Стоимость процедуры проверки объекта недвижимости на финансовую и страховую чистоту составляет 0.5-1%, эти услуги проводит титульная компания, оплачивает покупатель.

-Стоимость регистрации права собственности 0.2-0.5%, оплачивает покупатель.

-Юридические услуги составляют 1-2%, их оплачивает и покупатель и продавец совместно.

-В различных штатах существуют свои налоги на продажу недвижимости, размер 0.1-2%, их оплачивает продавец.

-Услуги брокера – 6%, оплачивает продавец.

Суммарные расходы на покупку недвижимости составят от 7.5% до 10%, при этом значительную часть расходов оплачивает продавец, включая расходы в стоимость недвижимости.

Читайте также:

Самые основные законы можно выразить так:

1. Долгосрочный горизонт

Баффет покупает, исходя из предположения, что рынок акций может быть закрыт на следующий день...

Нью-Йоркский хиппи Элви Рей Смит, имеющий за плечами отличное образование, к сознательному возрасту не нашел себя в профессии и городе, уехав с легким сердцем в Калифорнию, где и познакомился в у...

Основатель американского автомобилестроения Генри Форд приехал в Детройт с семьей в 1893 году из поселка Диборн в Штате Мичиган. Там 30 июля 1863 года он родился, там жили его родители, потомки и...

Похожие статьи

Такую ситуацию на рынке недвижимости Японии можно объяснить двумя факторами. Во-первых, в Японии на сравнительно небольшой территории...

Недвижимость Гонконга является самой дорогой в мире: по данным международной консалтинговой фирмы Savills, апартаменты в одном из небоскребов...

Иностранцы могут приобрести на Мальте только один объект недвижимости. Пожалуй, это самый серьезный запрет, который существует в сфере...

В настоящий момент в Индонезии действуют строгие правила на приобретение недвижимости иностранцами: по местным законам, иностранец может...