•  
  • Sharebar

Покупка недвижимости в США: особенности проведения сделок

13-Янв-2016

В США ограничения на покупку иностранцами недвижимости зависят от штата, также как цены, условия и сама процедура приобретения.

В общем по стране ограничения на покупку недвижимости иностранцами минимальны: в разных штатах им могут быть запрещены покупать земли для сельскохозяйственных работ или исторические объекты. Некоторые штаты контролируют общую сумму иностранных инвестиций в регион, другие вводят для иностранцев большие налоги на недвижимость. Все это не мешает настоящему буму иностранных покупателей в 2010-2011 годах. Даже несмотря на то, что покупка недвижимости в США не дает преимуществ в получении иммиграционной визы или гражданства.

Рынок недвижимости США

Рынок недвижимости США только что пережил огромный спад. За четыре года кризиса с 2007 по 2011 недвижимость в среднем по Соединенным Штатам стала дешевле на 32%. В некоторых штатах цены упали до 60%. Соответственно, упали и продажи, - почти на 80%. Многие американцы просто не могут позволить себе иметь новый дом или до конца расплатиться за свой. Множество «изъятых» домов в Америке сейчас просто пустуют. И, несмотря на то, что риэлторы говорят о постепенной стабилизации рынка жилья, цены на недвижимость в США сегодня в несколько раз меньше, чем пару лет назад.

Но изменения на рынке в США никак не касаются иностранных покупателей, большинство которых приходит из стран со все более крепнущей экономикой, как например страны группы БРИКС. Инвесторы из России, Бразилии, Индии и Китая готовы предложить за дома в Америке много больше их настоящей цены. (Эксперты иллюстрируют ситуацию списком Forbes. Из 214 новичков глобального рейтинга миллиардеров в этом году 54 китайцы, 31 — россиянин. Москва опередила Нью-Йорк по  количеству миллиардеров:  79 и 58 соответственно).  В начале августа все говорили о том, как русские миллиардеры буквально скупают США. Стал смешно известен случай, когда русский покупатель в  Нью-Йорке пришел в брокерскую компанию с желанием потратить на дом на Манхэттене сто миллионов долларов, но Брокер был вынужден ответить, что у них просто «нет объектов столь высокой стоимости».

Сейчас самый дорогой жилой объект на Манхеттене сегодня — это семиэтажный особняк 1916 года в стиле французского неоренессанса. Цена его -  90 млн долларов. Объектом уже заинтересовались  потенциальные покупатели: из России и из Китая.

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, за прошедший финансовый год зарубежные покупатели приобрели в США недвижимости на 82 млрд долларов, это на 24% больше, чем за предыдущий год.

Иностранцы предпочитают покупать дома в Нью-Йорке, Калифорнии и Флориде. Категория — элитное жилье с большой скидкой. Для многих покупателей — это долгосрочные инвестиции. Ведь рынок премиум-класса страдает от кризиса намного меньше.

Приобретение недвижимости в США

В разных штатах и даже в разных городах одного штата процедура приобретения недвижимости может различаться. Тем не менее, абсолютное большинство сделок совершается по общему стандарту:

1.      Выбор риэлтора.  В Америке есть множество русских агентств по недвижимости. Иностранным покупателям всегда советуют обращаться именно к риэлторам, а не действовать самостоятельно. Риэлторы знают не только общую процедуру, но и особенности каждого штата.

2.                  Со стороны продавца с вами будет работать юрист, обязательно — член Ассоциации штата. Он предоставляет вам типовой договор купли-продажи. К договору должны прилагаться:

-документы на право собственности

-опросный лист

-страхование недвижимости

-залоговые или ипотечные документы на имущество

-подтверждение обеспечения налоговых векселей

-документы об оплате энергии и коммунальных услуг

-аренды

-разрешения на различное дополнительные оборудования

3.                  Юрист со стороны покупателя проводит

-«Title Search» - подтверждение финансового благополучия объекта

- физическую проверку объекта

-подтверждение финансовой чистоты сделки (отсутствие долгов, залогов, претендующих третьих лиц и пр).

4.                  Вы подписываете договор купли-продажи.

5.                  На счет юриста продавца или титульной компании вы вносите депозит, не менее 10% от суммы покупки.

6.                  Документ, подтверждающий право собственности — deedпокупатель получает после полной оплаты стоимости объекта. Требования регистрации разные в разных штатах. Чащу всего — это регистрация в окружном суде.


Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

Дополнительные расходы на покупку недвижимости называют «стоимостью закрытия сделки», так как они происходят на заключительных этапах покупки. Они включают в себя  пошлины, оплату услуг юристов и титульной компании, регистрационные сборы, комиссии агентов.

-Стоимость процедуры проверки объекта недвижимости на финансовую и страховую чистоту составляет 0.5-1%, эти услуги проводит титульная компания, оплачивает покупатель.

-Стоимость регистрации права собственности 0.2-0.5%, оплачивает покупатель.

-Юридические услуги составляют 1-2%, их оплачивает и покупатель и продавец совместно.

-В различных штатах существуют свои налоги на продажу недвижимости, размер 0.1-2%, их оплачивает продавец.

-Услуги брокера – 6%, оплачивает продавец.

Суммарные расходы на покупку недвижимости составят от 7.5% до 10%, при этом значительную часть расходов оплачивает продавец, включая расходы в стоимость недвижимости.

Читайте также:

Исследования  Relationship Management (BRM) указывают, что одним из важнейших аспектов сохранения репутации кредитного учреждения является ответственность за финансовое управление. Мировой финанс...

Отель, в котором я работала, находился недалеко от аэропорта: обычная транзитная гостиница среднего класса. В мои обязанности входила ежедневная уборка номеров – уборка пыли, смена постельного бе...

Семейное предприятие DuPont, разработавшее в свое время ряд специфических материалов и сделавшее на этом свое имя, имеющее двухсотлетнюю историю, продолжает оставлять конкурентов далеко позади и...

Похожие статьи

Иностранцы могут приобрести на Мальте только один объект недвижимости. Пожалуй, это самый серьезный запрет, который существует в сфере...

Многие международные аналитические компании составляют рейтинги самой дорогой недвижимости мира. Эти данные постоянно меняются, и у разных...

Несмотря на то, что недвижимость в Швейцарии, мягко говоря, недешевая, а законодательство всячески препятствует покупке недвижимости...

Недвижимость в Сербии может быть интересна тем, кто хочет переехать в тихую европейскую страну на ПМЖ или просто иметь там загородный дом. Кроме...