•  
  • Sharebar

Недвижимость в Германии:процесс покупки

09-Фев-2011

Иностранцы могут приобрести жилую или коммерческую недвижимость на всей территории Германии. Ограничений в количестве приобретаемой недвижимости в Германии тоже нет.

Германия неизменно привлекает покупателей недвижимости.  Основная причина – развитая и стабильная экономика. Как никто другой, те, кто вкладывается в покупку дома или земли, думает о будущем. А значит, изучает прогнозы рынка, условия, средние показатели и любую доступную информацию.

Последние данные для инвесторов в недвижимость вдохновляют. Последний индекс экономической свободы Германии равен 71.8, что ставит ее на 23 место среди всех стран ( при этом общая оценка Германии заметно выше, чем средние мировые показатели). Несмотря на сложные глобальные экономические условия, Германия особенно стабильна в инвестиционном климате. Конкурентоспособность подкрепляется открытостью рынка недвижимости.

Возросли инвестиции в недвижимость Германии, и их сумма составила 5.96 миллиардов евро. Это на 50% больше уровня прошлого года. Зафиксировано огромное количество сделок, такой результат последний раз был только в 2006 году. Аналитики прогнозируют повышение уровня цен в стране.

К концу 2011 года цены на недвижимость в Германии вырастут примерно на 3%. Так предсказывают развитие рынка эксперты земельных строительных сберкасс LBS. Рост экономики в Германии и связанный с ним рост доходов способствуют увеличению спроса на землю и недвижимость.

Цены  на строительные участки и жилье, динамика продаж,  сильно отличаются  по регионам. В некоторых мегаполисах они могут быть в 20 раз выше, чем в ряде коммун в северной и восточной частях ФРГ. Например, в Мюнхене, строительные участки стоят в среднем 780 евро за квадратный метр, что дорого даже по европейским меркам, а недвижимость - 4050 евро за кв.м. В Гармиш-Партенкирхене и Штарнберге (также в Баварии) стоимость квадратного метра составляет соответственно 3900 и 3600 евро. Зато, например, во Фленсбурге на севере ФРГ квадратный метр жилья обойдется менее чем в 1000 евро.

Россияне, приобретающие недвижимость в Германии, предпочитают Мюнхен, Штуттгарт, Баден-Баден, Берлин, Франкфурт и Гамбург. Как всегда привлекателен юг Баварии – это красивые  пейзажи и возможность быстро добраться до Австрии, Италии, Швейцарии.

Иностранный покупатель может приобрести недвижимость как на физическое, так и на юридическое лицо, без ограничений на количество недвижимости.

Найти свой будущий дом можно самостоятельно, а можно обратиться к услугам маклера, его Гонорар (только в случае заключения договора) может составлять от  3% до 7 % от стоимости объекта в зависимости от области страны.

Перед покупкой дом лучше осмотреть лично, сам дом, район, инфраструктуру невозможно оценить по описаниям. На осмотр можно и нужно пригласить строительного специалиста. Он указать на возможные недостатки дома, оценить расходы на проведение ремонта, смены системы отопления и т.д. Если дом является памятником архитектуры, то возможность его перестройки или изменения будет возможна только с разрешения администрации.

После этого вместе с нотариусом можно проверить состояние будущей недвижимости в Поземельной Книге -  Grundbuch, - там зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли.

Договор купли-продажи заключается с обязательным участием нотариуса. Прежде чем обратиться к нотариусу, стороны обсуждают основные моменты: цену, сроки оплаты, движимое имущество, собственность на которое переходит по договору купли-продажи недвижимости (например кухня, садовый инвентарь) и т.д. (Так можно сэкономить на второй встрече с нотариусом. Нотариальная пошлина оплачивается покупателем и составляет около 1,5% от стоимости недвижимого имущества, включая регистрацию перехода права собственности в Поземельной книге. Размер нотариальной пошлины рассчитывается согласно Положению об оплате нотариальных пошлин).

Договор купли-продажи составляется нотариусом на немецком языке. После получения проекта договора от нотариуса, который представляет интересы обеих сторон договора, обычно рекомендуется обратиться к адвокату. Специально для этого закону  предусмотрен 14-дневный срок для ознакомления с договором и его проверки обеими сторонами договора. Только до подписания договора некоторые пункты можно еще изменить или исключить.

Перерегистрация прав собственности в Германии:

предварительная регистрация прав собственности – Auflassungsvormerkung

окончательная регистрация - Grundbucheintragung. 

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд –Grundbuchamt - заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. После этого сумма переводится на счет продавца. Предварительно оплачиваются до 20% от стоимости покупки.

После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

 

Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время,  в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата "экономического перехода прав собственности" – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается обычно на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной стоимости.

Продавец объекта недвижимости получает деньги полностью только после того, как покупатель приобрел право собственности на него.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге, без дополнительных сложностей (например, оформления ипотеки)  может занять до полугода.  

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии:

Маклерский гонорар

от 3 до 7 % от стоимости недвижимости (в зависимости от Федеральной Земли)

Нотариальная пошлина

1,5 % от стоимости недвижимости

Налог на приобретение недвижимости

3,5% в землях: Бавария, Баден-Вюртемберг, Гессен, Мекленбург- Передняя Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Тюрингия, Рейнланд-Пфальц, Саксония, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия;

4% в земле Саар;

4,5% в землях: Берлин, Бремен, Гамбург, Нижняя Саксония, Саксония-Ангальт;

5% в земле Бранденбург.

Адвокатский Гонорар на проверку юридической чистоты сделки

от 1 % от стоимости недвижимости

Гербовый сбор регистрационного ведомства

0,5 % от стоимости недвижимости

Заявка на кредит в банке

примерно 1 % от стоимости недвижимости

 

 

НАЛОГИ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГЕРМАНИИ

Налогообложению подлежат все земельные участки, застроенные или незастроенные. Налогооблагаемая стоимость определяется в соответствии с Законом об оценке имущества. Для каждого вида объектов недвижимости существуют расчетные методы установления его налогооблагаемой стоимости, их устанавливает налоговое управление.  Сумма выплаты зависит от местоположения объекта (федеральной земли), качественных характеристик земельного участка и местности, в которой находится недвижимость (город или сельская местность) и составляет от 0,5 до 1,5%.

Иностранец не имеет никаких ограничений в сдаче недвижимости в аренду.

Стоимость аренды зависит от города и региона. Как правило, арендатор, кроме основной арендной платы, оплачивает коммунальные услуги, а также электричество и телефон. Для своей гарантии аредодатель вправе требовать от арендатора уплаты суммы, которая составляет не более трех размеров месячной арендной платы (не включая коммунальные услуги).

Законодательство находится на стороне арендатора. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого собственника или членов его семьи, либо аредатор нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.

 

Читайте также:

Бизнес Таймс: - Виталий, для того чтобы открыть собственное дело, нужно ли получать какие-то дополнительные знания?

В.М.: - К сожалению, для того, что б...

В американской практике есть такое понятие – «острие экономических отношений». Это как раз о специфике ведения переговоров. Даже профессионалам нужно учиться, чтобы грамотно вести переговоры, – н...

Можно не покупать бизнес в Германии, а просто вложиться в местную недвижимость и неплохо заработать. Такие схемы дохода доступны не только немцам, но и иностранным гражданам, а также компаниям. М...

Похожие статьи

Сложно определить, какой из этих факторов является ключевым – видимо, у каждого, купившего в Испании недвижимость, будет свой ответ на этот вопрос...

Одна из причин, почему профессиональные инвесторы, обращаясь к странам Латинской Америки, останавливают свой выбор на Коста-Рике – высокий...

Совершенно логично, что состоятельные иностранцы, приобретая недвижимость за рубежом, хотели бы вместе с жильем получить и какие-либо права в...

Словакия – молодое государство с рядом интересных перспектив для иностранных инвесторов. Недвижимость – одно из таких направлений. Приятный...