Купить недвижимость: Болгария

1 декабря 2011

Недвижимость в Болгарии пользуется огромным спросом - страна, возможно, уже в этом году присоединится к Шенгену, что открывает для владельцев болгарских квадратных метров дверь в Европу. Мягкий климат, комфортные условия, низкие цены на жилье - отличный повод присмотреться к инвестициям в недвижимость Болгарии.

Апартаменты, коттеджи, дома — что бы вы ни выбрали, вряд ли об этой инвестиции впоследствии когда-то пожалеете: горнолыжные и морские курорты, тихие деревни, красочная природа и многое другое. Многие компании-риелторы предлагают 3-4-дневный тур в Болгарию за счет продавца — этого времени вполне достаточно, чтобы составить свое личное впечатление о недвижимости, задать вопросы, оглядеться по сторонам.

«В последние годы внимание потенциальных покупателей к болгарской недвижимости вновь растет – после стабилизации ситуации в мировой экономике люди снова ищут перспективные способы вложения своих средств. Рынок жилья в дружелюбной к иностранцам Болгарии подходит для этого как нельзя лучше», – считает Александр Стародубцев, независимый оценщик.

Вот несколько характерных для болгарского рынка жилья аспектов.

Во-первых, зачастую или почти всегда в объявлении о продаже недвижимости указывает площадь объекта — цифра только одна, и нужно понимать, что в нее входит. Так, это общая площадь жилья вместе с частью площади дома, на которую проецируется жилье (часть лифта, часть стены). Эта цифра может составлять до 70% от заявленной — при изучении объявлений стоит обращать внимание на это.

Чтобы узнать у продавца ту цифру, под которой мы понимаем общую площадь, нужно уточнить, какова «идеальная площадь» квартиры.

Второй отличительной особенностью для болгарского рынка жилья является почти повсеместное отсутствие горячей воды — это касается популярных у зарубежных инвесторов приморских городов. Вода в жилье обогревается электричеством, отсюда длинные счета за энергию впоследствии. Однако имея в апартаментах бойлер до 100 л, хватит 4 часов на то, чтобы обеспечить средней семье доступ к горячей воде на весь день.

Очень часто в цену недвижимости уже включено то, что в ней находится: сантехника, паркет, кондиционеры, мебель, иногда техника. Нередки варианты «под ключ» с полностью готовыми стенами и полом, сантехникой и кафелем.

Стоит учитывать, что на рынке много предложений недвижимости в комплексах с бассейнами, круглосуточной охраной, эксплуатационной службой. Это — еще один момент, который необходимо учитывать. При приобретении жилья сразу подписывается договор об обслуживании объекта — так называемый сервисный. Его цена составит ежегодно от 5 до 10 евро за квадратный метр, и сюда входит ремонт повреждений дома, вывоз мусора, обслуживание бассейна, обеспечение наружного и коридорного освещения. В среднем, в год владельцу 70-метровой квартиры придется платить около 500 евро.

Юридическая сторона вопроса

Основной закон, регламентирующий покупку недвижимости в Болгарии — «Закон за чуждестраннте инвестиции» («Закон об иностранных инвестициях»), который был опубликован в издании «Державный вестник» №97 от 24 октября 1997 года.

В статье 2 этого закона указывается, что «Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное». Этот пункт — один из самых важных, т.е. гражданин России не должен столкнуться ни с какими трудностями при покупке жилья в Болгарии.

Статья 5 содержит описания категорий иностранных лиц, статья 12 — описывает виды иностранных инвестиций, при этом покупка недвижимости является иностранной инвестицией при приобретении иностранцем при условии получения прав на собственность.

Единственная преграда для иностранных граждан — в приобретении земли, ее можно взять в аренду на длительный срок.

Что нужно для оформления собственности: заграничный международный паспорт, виза. При этом ее тип не имеет значения — бизнес, туристическая или гостевая.

Итак, этапы приобретения жилья в собственность в Болгарии.

— выбор объекта. Как мы уже писали, гостевой тур на несколько дней позволит увидеть все собственными глазами и осмотреть объект досконально до покупки.

— выбор сделан. Покупатель оставляет депозит в размере 1000 евро (обычно — 10% от стоимости жилья, но указанная нами сумма, как правило, удовлетворяет продавца) и подписывает предварительный договор.

В документе отражены: цена объекта, вид недвижимости, условия оплаты, сроки оплаты, сроки сдачи жилья, если покупка совершается на этапе строительства. Описаны обязанности сторон, где основной обязанностью покупателя является оплата в рамках договора, продавца — качество объекта и своевременна передача его покупателю. Нотариального заверения документ не требует.

Сумма покупки в предварительном и основном договоре может отличаться — именно цифра, указанная в документах, и будет впоследствии являться налогооблагаемой.

— Финальным документом является Акт 16, который отражает факт передачи собственности от продавца к покупателю. При этом Вашу покупку регистрировать будет застройщик либо предыдущий собственник. Акт составляется у нотариуса в присутствии продавца и покупателя, а затем передается в районный суд. Судья обязан внести имя нового владельца в Государственный реестр недвижимого имущества, о чем будет свидетельствовать отметка в самом нотариальном акте, удостоверяющим Вашу собственность.

После этого покупателя ставят на учет в Болгарском статистическом институте, БУЛСТАТе. За это обычно ответственны юристы агентства недвижимости, которое выступает посредником. Юристы же регистрируют нового собственника в налоговой службе.

Потенциальные расходы:

— сумма покупки — зависит только от Ваших возможностей и предпочтений. Объект в виде небольшого домика в болгарской деревне, похожей на средний процветающий город, обойдется от 7 тыс. евро, роскошные апартаменты вблизи моря — от 100 тыс. евро и далее до бесконечности.

Курорты у моря — Солнечный берег и Золотые пески, горнолыжные курорты — Пампорово, Банско. Здесь цена квадратного метра может начинаться от 1000 евро.

Для спокойного отдыха подходит Варна (800-1500 евро/кв.м).

— расходы на оформление недвижимости — 1% от стоимости недвижимости. Оплата ложится на покупателя, сюда входят гербовый сбор и расходы на услуги нотариуса/адвоката.

— Налог 2% от балансовой стоимости недвижимости — выплачивается покупателем на финальной стадии покупки.

— Ежегодный налог — в срок до двух месяцев новый владелец объекта должен отразить его в декларации и отправить в налоговую службу. Необходимо заполнить все пункты декларации, куда входят все нюансы Вашей новой недвижимости, вплоть до строительных материалов, этажа, конструктивных особенностей. Ставка налога составит для физического лица, как и для юридического, 0,15% от балансовой стоимости объекта.

К примеру, при изначальной стоимости апартаментов в 100 тыс. евро его налоговая цена составит 50 тыс. евро, а размер ежегодного налога — 150 евро.

— Эксплуатационные расходы — выше мы уже рассказали о сумме в 500 евро ежегодно. Сюда же стоит прибавлять коммунальные расходы — на электричество, к примеру, в месяц будет уходить около 50 евро.

Таким образом, недвижимость в Болгарии является отличным объектом для инвестиций за рубежом, учитывая простое юридическое оформление и сравнительно низкие цены вкупе с близостью к Европе.

Материал подготовлен Анной Бодровой

Похожие статьи