•  
  • Sharebar

Бизнес в Германии: купить недвижимость

12-Янв-2016

Хотите открыть бизнес в Германии? Купите недвижимость – это отличное капиталовложение. Стоимость немецкой недвижимости ниже среднеевропейской, что делает её доступной. Также эта стоимость стабильно и прогнозировано растет из года в год. Не мудрено, что стоимость будет расти и дальше. Поэтому, купив недвижимость сегодня, и продав её через пять лет, можно прилично заработать.

Можно не покупать бизнес в Германии, а просто вложиться в местную недвижимость и неплохо заработать. Такие схемы дохода доступны не только немцам, но и иностранным гражданам, а также компаниям. Местные лояльные законы разрешают иностранцам покупать недвижимость в Германии, сдавать её в аренду и продавать. Еще одним способом получения прибыли с германской недвижимости является приобретение домов, с проживающими в них людьми. Первые доходы получаются сразу в виде квартирной, рентной и коммунальной платы.

Преимуществами такого типа инвестиций в недвижимость в Германии являются:

1. Стабильный доход на уровне 8-10% годовых.

2. Экономия времени на управлении недвижимостью в Германии.

3. Низкий порог для вложений (от 5 тыс. евро).

4. Управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.

Инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок (8-15 лет) и имеют низкую краткосрочную Ликвидность, как и любая недвижимость. Это обязательно необходимо учитывать при выборе инструмента вложения денег.

Планируя приобретение жилья в Германии, прежде всего, необходимо определиться с тем, какой дом или квартиру вы хотите. Тип жилья одинаков почти во всех городах страны. Самый дорогой из всех - дом на одну семью - Einfamilienhaus (EFH). Он наиболее перспективен с точки зрения перепланировки или достройки в будущем. В таком доме можно запланировать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Дом на две семьи - Doppelhaus (DH) - по понятным причинам обойдется заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг, однако придется жить с соседом. Одна из самых доступных по цене форм жилья - дома, стоящие в ряд - Reienhauser (RH).

Тем, кто предпочитает жить в центре города или в его черте, трудно бывает найти подходящий по цене земельный участок или готовый дом. Поэтому нередко частная квартира - Eigentumswohnung (EW) становится единственно возможным вариантом.

Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов. Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и совершенно не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустые, в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры ничтожно малы. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв.м.), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв.м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс.евро/кв.м).

В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс.евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв.м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Вторым фактором, учитывающимся при оценке дома, является сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

Наконец, стоимость загородного жилья сильно колеблется в зависимости от его близости к городу или станции электрички. Дом вдали от железной дороги может стоить в полтора, а то в два раза дешевле своего более удачно расположенного собрата, но и шансы со временем выгодно продать его будут существенно меньше. С учетом перечисленных факторов цена на недвижимость в Германии колеблется в интервале 1-4 тыс. евро/кв.м.

В вопросе покупки объекта недвижимости на территории Германии нет принципиального отличия в том, кто покупает объект: гражданин страны или иностранец. Для иностранцев нет никаких ограничений в плане приобретения объектов. Для покупки необходим заграничный паспорт, по которому человек въехал в Германию, и наличие собственного капитала как такового (иногда достаточно 40% от стоимости объекта; остальная сумма может быть прокредитована в немецком банке).

Объект недвижимости может также быть приобретен на фирму. Ограничений в вопросах приобретения немецкой недвижимости для фирм-нерезидентов нет. При покупке на юридическое лицо необходим стандартный пакет учредительных документов (переведенных на немецкий язык, заверенных нотариусом и апостилированных), а также нотариальная доверенность от фирмы на то лицо, которому поручено совершить сделку от лица фирмы.

Перед тем как покупать, стоит просчитать все расходы. Первое - собственно стоимость самого объекта. Второе: оплата услуг нотариуса и судебные издержки, которые совокупно составляют обычно 1,5-2% от стоимости объекта (сюда же можно отнести и получение согласия на продажу от управляющей компании приобретаемого объекта; такой документ стоит обычно от 60 до 120 евро). Под судебными издержками понимаются расходы по фиксированию всех моментов сделки в так называемой Поземельной книге (Грундбух). Государственный реестр объектов недвижимости ведется определенным ведомством — Грундбухамтом, которое в свою очередь является подразделением суда. Счета за внесение изменений в Поземельную книгу объекта покупатель получает напрямую из регистрирующего сделку суда.

Третье: налог на приобретение недвижимости, который платится при покупке объекта, как правило, покупателем и перечисляется на счет налоговой инспекции. Законодательно бремя уплаты данного налога лежит одновременно как на продавце, так и на покупателе. Стороны несут солидарную ответственность перед налоговым органом по уплате налога. Но исторически на практике сложилось так, что оплата уже в договоре купли-продажи перекладывается на плечи покупателя. Согласно Закона о налоге на покупку недвижимости (GrEStG) федеральные земли проводят реформу и повышают ставку данного налога. В Берлине, Гамбурге и земле Саксония-Анхальт налог равен 4,5% от нотариально-договорной стоимости объекта. С января 2011 года ставка налога была повышена и в ряде других земель:

— Бранденбург (5%);

— Бремен (4,5%);

— Нижняя Саксония (4,5%);

— Земля Саар (4%).

С 2013 года повысить ставку налога до 5% запланировано в земле Шлезвиг-Гольштейн. В остальных федеральных землях Германии ставка налога пока еще составляет 3,5% от договорной стоимости объекта.

Четвертое: комиссионное Вознаграждение маклера (риэлтера), если объект покупается с его помощью. Законодательно нижняя или верхняя границы ставки такого вознаграждения не закреплены. Эти цифры сложились исторически, причем с юга Германии на север размер комиссионного вознаграждения увеличивается. Например, в Баварии комиссия, как правило, составляет 3,57%, а в Берлине — 7,14% от цены объекта.

Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке.Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.). Процедура покупки недвижимости в Германии.

Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2-3 месяцев. Юридическое осуществление сделки проходит в пять этапов:

1.После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты.

2.Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. При подписании договора купли-продажи или сразу после подписания покупатель вносит нотариусу Задаток наличными или через банк.Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный Банковский счет, контролируемый только нотариусом.

3.Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.

4.После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.

5.Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.

Обратите внимание: денежные расчеты происходят через счёт, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрёл право собственности.

При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от вашей зарплаты. Так проверяется Платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, вы можете рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта покупки. После ее внесения, можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под 5-7% годовых.

Читайте также:

В американской практике есть такое понятие – «острие экономических отношений». Это как раз о специфике ведения переговоров. Даже профессионалам нужно учиться, чтобы грамотно вести переговоры, – н...

Конечно, у нас в стране вряд ли кто захочет приобрести свинку за $1000, разве что средний класс Москвы и Санкт-Петербурга. А вот жители Европы уже не удивляются своим соседям, прогуливающимся со...

Первые учебные заведения на территории нынешней Германии были открыты еще в XIV веке и достаточно долгое время были одними из основных образовательных ориентиров Европы, внося свой неоценимый вкл...

Похожие статьи

Цены на недвижимость там относительно доступны, а канадское законодательство не препятствует покупке собственности иностранцем.

Канада...

Строительство новой ветки метро будет проходить в четыре этапа, первый из которых будет завершен к 2016 году. Первая фаза строительства метро...

Можно не покупать бизнес в Германии, а просто вложиться в местную недвижимость и неплохо заработать. Такие схемы дохода доступны не только...

Рынок недвижимости в Объединенных рабских Эмиратах стабилизировался после значительного кризиса и сейчас активно развивается. По оценкам журнала...