Бизнес в Германии: купить недвижимость

Хотите открыть бизнес в Германии? Купите недвижимость – это отличное капиталовложение. Стоимость немецкой недвижимости ниже среднеевропейской, что делает её доступной. Также эта стоимость стабильно и прогнозировано растет из года в год. Не мудрено, что стоимость будет расти и дальше. Поэтому, купив недвижимость сегодня, и продав её через пять лет, можно прилично заработать.

Также в рубрике Бизнес за рубежом

Как получить визу в Норвегию

Стандартная процедура получения визы всегда осложняется дополнительными требованиями разных посольств. Чтобы без проблем оформить любую визу, лучше всего заранее точно узнать, что от вас потребует посольство.

Можно не покупать бизнес в Германии, а просто вложиться в местную недвижимость и неплохо заработать. Такие схемы дохода доступны не только немцам, но и иностранным гражданам, а также компаниям. Местные лояльные законы разрешают иностранцам покупать недвижимость в Германии, сдавать её в аренду и продавать. Еще одним способом получения прибыли с германской недвижимости является приобретение домов, с проживающими в них людьми. Первые доходы получаются сразу в виде квартирной, рентной и коммунальной платы.

Преимуществами такого типа инвестиций в недвижимость в Германии являются:

1. Стабильный доход на уровне 8-10% годовых.

2. Экономия времени на управлении недвижимостью в Германии.

3. Низкий порог для вложений (от 5 тыс. евро).

4. Управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.

Инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок (8-15 лет) и имеют низкую краткосрочную ликвидность, как и любая недвижимость. Это обязательно необходимо учитывать при выборе инструмента вложения денег.

Планируя приобретение жилья в Германии, прежде всего, необходимо определиться с тем, какой дом или квартиру вы хотите. Тип жилья одинаков почти во всех городах страны. Самый дорогой из всех - дом на одну семью - Einfamilienhaus (EFH). Он наиболее перспективен с точки зрения перепланировки или достройки в будущем. В таком доме можно запланировать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Дом на две семьи - Doppelhaus (DH) - по понятным причинам обойдется заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг, однако придется жить с соседом. Одна из самых доступных по цене форм жилья - дома, стоящие в ряд - Reienhauser (RH).

Тем, кто предпочитает жить в центре города или в его черте, трудно бывает найти подходящий по цене земельный участок или готовый дом. Поэтому нередко частная квартира - Eigentumswohnung (EW) становится единственно возможным вариантом.

Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов. Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и совершенно не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустые, в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры ничтожно малы. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв.м.), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв.м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс.евро/кв.м).

В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс.евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв.м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Вторым фактором, учитывающимся при оценке дома, является сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

Наконец, стоимость загородного жилья сильно колеблется в зависимости от его близости к городу или станции электрички. Дом вдали от железной дороги может стоить в полтора, а то в два раза дешевле своего более удачно расположенного собрата, но и шансы со временем выгодно продать его будут существенно меньше. С учетом перечисленных факторов цена на недвижимость в Германии колеблется в интервале 1-4 тыс. евро/кв.м.

В вопросе покупки объекта недвижимости на территории Германии нет принципиального отличия в том, кто покупает объект: гражданин страны или иностранец. Для иностранцев нет никаких ограничений в плане приобретения объектов. Для покупки необходим заграничный паспорт, по которому человек въехал в Германию, и наличие собственного капитала как такового (иногда достаточно 40% от стоимости объекта; остальная сумма может быть прокредитована в немецком банке).

Объект недвижимости может также быть приобретен на фирму. Ограничений в вопросах приобретения немецкой недвижимости для фирм-нерезидентов нет. При покупке на юридическое лицо необходим стандартный пакет учредительных документов (переведенных на немецкий язык, заверенных нотариусом и апостилированных), а также нотариальная доверенность от фирмы на то лицо, которому поручено совершить сделку от лица фирмы.

Перед тем как покупать, стоит просчитать все расходы. Первое - собственно стоимость самого объекта. Второе: оплата услуг нотариуса и судебные издержки, которые совокупно составляют обычно 1,5-2% от стоимости объекта (сюда же можно отнести и получение согласия на продажу от управляющей компании приобретаемого объекта; такой документ стоит обычно от 60 до 120 евро). Под судебными издержками понимаются расходы по фиксированию всех моментов сделки в так называемой Поземельной книге (Грундбух). Государственный реестр объектов недвижимости ведется определенным ведомством — Грундбухамтом, которое в свою очередь является подразделением суда. Счета за внесение изменений в Поземельную книгу объекта покупатель получает напрямую из регистрирующего сделку суда.

Третье: налог на приобретение недвижимости, который платится при покупке объекта, как правило, покупателем и перечисляется на счет налоговой инспекции. Законодательно бремя уплаты данного налога лежит одновременно как на продавце, так и на покупателе. Стороны несут солидарную ответственность перед налоговым органом по уплате налога. Но исторически на практике сложилось так, что оплата уже в договоре купли-продажи перекладывается на плечи покупателя. Согласно Закона о налоге на покупку недвижимости (GrEStG) федеральные земли проводят реформу и повышают ставку данного налога. В Берлине, Гамбурге и земле Саксония-Анхальт налог равен 4,5% от нотариально-договорной стоимости объекта. С января 2011 года ставка налога была повышена и в ряде других земель:

— Бранденбург (5%);

— Бремен (4,5%);

— Нижняя Саксония (4,5%);

— Земля Саар (4%).

С 2013 года повысить ставку налога до 5% запланировано в земле Шлезвиг-Гольштейн. В остальных федеральных землях Германии ставка налога пока еще составляет 3,5% от договорной стоимости объекта.

Четвертое: комиссионное вознаграждение маклера (риэлтера), если объект покупается с его помощью. Законодательно нижняя или верхняя границы ставки такого вознаграждения не закреплены. Эти цифры сложились исторически, причем с юга Германии на север размер комиссионного вознаграждения увеличивается. Например, в Баварии комиссия, как правило, составляет 3,57%, а в Берлине — 7,14% от цены объекта.

Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке.Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.). Процедура покупки недвижимости в Германии.

Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2-3 месяцев. Юридическое осуществление сделки проходит в пять этапов:

1.После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты.

2.Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. При подписании договора купли-продажи или сразу после подписания покупатель вносит нотариусу задаток наличными или через банк.Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом.

3.Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.

4.После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.

5.Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.

Обратите внимание: денежные расчеты происходят через счёт, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрёл право собственности.

При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от вашей зарплаты. Так проверяется платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, вы можете рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта покупки. После ее внесения, можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под 5-7% годовых.